Andrahandsuthyrning av hyresrätt: det här gäller för dig som hyresvärd

Vad säger lagen om andrahandsuthyrning?

Reglerna finns i jordabalkens tolfte kapitel, hyreslagen. Huvudregeln står i 39 §:

Säger du nej kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Enligt 40 § ska tillstånd lämnas om tre villkor är uppfyllda: hyresgästen har beaktansvärda skäl, du som hyresvärd har inte befogad anledning att vägra, och andrahandshyran är inte högre än vad lagen tillåter. Tillståndet ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor. Hyresnämndens beslut går i regel inte att överklaga (70 §).

Vad räknas som beaktansvärda skäl?

Lagen räknar upp särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller jämförbara förhållanden. Sveriges Domstolar nämner också provsamboende. Det gemensamma är att hyresgästen tillfälligt inte kan bo i lägenheten och tänker flytta tillbaka.

Fastighetsägarnas och Sveriges Allmännyttas riktlinjer preciserar "annan ort": mer än ungefär åtta till tio mil bort och en restid över en och en halv timme per dag, enkel väg. Ett provsamboende bör enligt riktlinjerna inte godtas längre än ett år.

Hur länge gäller ett tillstånd?

Enligt Sveriges Domstolar ger hyresnämnden i regel inte tillstånd för mer än ett år åt gången och inte för mer än tre år sammanlagt. Branschens riktlinjer följer samma linje: normalt ett år, med förnyat samtycke högst två gånger. Varje förlängning är alltså en ny ansökan, med ett nytt datum att hålla koll på.

Hur snabbt ska hyresvärden svara?

Lagen anger ingen tid. Fastighetsägarnas och Sveriges Allmännyttas riktlinjer säger att hyresvärden i normalfallet ska svara inom tre veckor från att en komplett ansökan har kommit in. Klockan börjar alltså först när allt finns på plats, och därför lönar det sig att begära in det som saknas direkt.

Vad ska en ansökan innehålla?

Riktlinjernas blankett är en bra checklista. En komplett ansökan har:

• Hyresgästens kontaktuppgifter och adress under uthyrningen
• Uppgifter om lägenheten
• Perioden uthyrningen gäller
• Skälet till uthyrningen
• Andrahandshyran per månad och eventuella tillägg, till exempel för möbler
• Vem som ska hyra – riktlinjerna avråder från generella samtycken
• Intyg från arbetsgivare, skola eller läkare som styrker skälet
• En kopia av andrahandskontraktet
• En fullmakt för någon som kan företräda hyresgästen under bortavaron
• Hyresgästens underskrift på heder och samvete

Hur mycket får hyresgästen ta i hyra?

Sedan 2019 finns ett tak i 55 § fjärde stycket. Andrahandshyran anses aldrig skälig om den är högre än hyresgästens egen hyra plus tillägg. Tillägget för möbler och annan utrustning får vara högst 15 procent av den hyra hyresgästen själv betalar, och andra tillägg får bara täcka hyresgästens egna kostnader, till exempel för el eller bredband.

Har andrahandshyresgästen betalat för mycket kan hen begära tillbaka det hos hyresnämnden, upp till två år bakåt. Ansökan ska komma in inom tre månader från att hen lämnade lägenheten (55 f §).

Vad händer vid olovlig andrahandsuthyrning?

Hyr hyresgästen ut en bostad utan samtycke eller tillstånd, och kan inte visa någon giltig ursäkt, är hyresrätten förverkad (42 § första stycket 3). Sedan skärpningen 2019 kan hyresgästen inte undgå det genom att rätta sig i efterhand eller söka tillstånd i efterskott. En oskäligt hög andrahandshyra är en egen grund för förverkande (punkt 6). Är det som har hänt av ringa betydelse är hyresrätten inte förverkad.

Du behöver agera i tid. Uppsägningen ska ske inom sex månader från att du fick veta om uthyrningen, och senast sex månader efter att den upphörde (43 §).

Den som hyr ut olovligt och samtidigt tar ut en hyra över taket kan dessutom dömas för brott, till böter eller fängelse i högst två år (65 c §). I ringa fall döms ingen till ansvar.

Det är inte ovanligt. I Fastighetsägarnas medlemsenkät 2024 hade 22 procent av de svarande upptäckt olovlig andrahandsuthyrning under det senaste året, och i storstadskommunerna 56 procent. Medlemmarna uppskattade att 3,1 procent av beståndet var olovligt uthyrt.

Gäller samma regler för bostadsrätter?

Nej. För en bostadsrätt är det föreningens styrelse som ger samtycke, enligt bostadsrättslagen 7 kap. 10–11 §§. Hyresnämnden kan ge tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen och föreningen inte har befogad anledning att vägra, vilket är en lägre ribba än beaktansvärda skäl. Privatuthyrningslagen gäller inte heller när en hyresgäst hyr ut sin hyresrätt i andra hand.

Så håller Svea AI ordning på andrahandsärendena

Ett andrahandsärende är mest pappersarbete och datum: frågor om reglerna, ansökningar som saknar intyg, svar inom tre veckor och tillstånd som går ut efter ett år. Det är där Svea AI gör mest nytta, medan beslutet stannar hos dig.

• Hyresgästen får svar om reglerna och vad ansökan ska innehålla, dygnet runt, i chatt, e-post, sms och telefon.
• Assistenten kontrollerar att ansökan är komplett och ber om det som saknas innan den når handläggaren, så att treveckorsfristen börjar räknas från en komplett ansökan.
• Den jämför den uppgivna andrahandshyran med hyresgästens egen hyra och flaggar om den verkar ligga över taket.
• Personalen ser vilka ansökningar som väntar på beslut och hur länge de har väntat.
• Hyresgästen får en påminnelse före tillståndets slut, och förnyelser hamnar inte mellan stolarna.
• Beslutet fattar du. Misstanke om olovlig uthyrning utreds av personalen, utanför assistenten.

Assistenten sätts upp med dina egna andrahandsregler, blanketter och tonläge, och kopplas till fastighetssystem som Vitec Fastighet, Pigello och DinHyresvärd. Uppgifterna lagras i Sverige och personuppgiftsbiträdesavtal ingår.

Mallar för svar på andrahandsansökningar

Tre svar som de flesta hyresvärdar skickar många gånger om året. Fyll i fälten så anpassas texterna.